La registrazione di un contratto di locazione: tutti i segreti del successo

Si potrebbe pensare che registrare un contratto di locazione sia un’attività facile da svolgere, ma non è così…anzi questo aspetto è tutt’altro che secondario!

Quando si sottoscrive un contratto di locazione è obbligatorio che il proprietario comunichi tale intenzione all’Agenzia delle Entrate. Il contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate entro e non oltre 30 giorni dalla data di stipula. Questa procedura è fondamentale, soprattutto per evitare di incorrere in eventuali sanzioni pecuniarie.

Scopriamo insieme tutti i segreti per la registrazione perfetta di un contratto di locazione…

Registrazione del contratto di locazione

Per prima cosa dobbiamo tenere in considerazione che per la registrazione di un contratto di affitto è opportuno versare un’imposta di registro che deve essere commisurata al valore dell’affitto stesso. Devono poi  essere applicate le  marche da bollo idonee in base al numero di righe del contratto.

Per poter procedere alla registrazione del contratto è obbligatorio recarsi all’Agenzia delle Entrate del territorio e l’accordo di adempimento deve essere portato a compimento o dal locatore o dal locatario, in base agli accordi stipulati dalle parti. 

Possiamo procedere in due differenti modi:

• Registrazione dei contratti di locazione con modalità cartacea: bisogna portare con sé due copie del contratto originale sottoscritto da entrambe le parti, il modello RLI compilato, il modello F24 ELIDE per il versamento dell’imposta di registro e le marche da bollo. Nel caso in cui il contratto preveda la Cedolare Secca è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare.
 

• Registrazione online del contratto di locazione: la registrazione telematica è obbligatoria per i  locatori che hanno più di 10 proprietà.​ Questa registrazione avviene attraverso l’apposito software “Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”, che deve essere scaricato dal sito Internet dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa si può impiegare la modalità “web”, che consente di procedere con la registrazione online del contratto di locazione da Internet, senza scaricare alcun software. 

Imposta di registro nei contratti di locazione

L’imposta di registro dei contratti di locazione prevista sui contratti ordinari è pari al 2% del canone annuo con un minimo di imposta pari a 67€. Tale imposta dovrà essere corrisposta prima che scadano 30 giorni dalla data di stipula del contratto.

A differenza della prima registrazione e della proroga, l'imposta da versare è pari al 2% qualunque sia il suo ammontare, senza essere ragguagliato all'imposta minima (67€).

Solo nel caso dei contratti registrati con il regime fiscale della cedolare secca, non si paga nessuna imposta di registro e non serve il bollo di quietanza.

Mentre, nel caso in cui si voglia registrare un contratto agevolato in regime normale - con cedolare secca - l'imposta di registro è pari al 2% e si calcola sul 70% del canone annuo. L'imposta di bollo e le tasse di registrazione sono  assolte per l’intero, solo nel caso dell’applicazione del regime fiscale in cedolare secca.

Se volessi annullare un contratto di locazione? Ecco cosa devi sapere

Si può annullare un contratto di locazione già registrato in diverse situazioni, tra cui per esempio se si volesse vendere la casa a terze parti. In questo caso prima bisognerebbe chiedere all’inquilino se fosse interessato ad acquistarla (diritto di prelazione), se l’inquilino non volesse acquistarla si può procedere con la cessazione o risoluzione anticipata del contratto. Il locatore non può recedere dal contratto prima, della prima scadenza naturale del contratto di locazione. 

Un altro esempio è nel caso in cui l’immobile fosse pesantemente danneggiato e, di conseguenza, nel caso fosse necessaria una ristrutturazione d’emergenza.

Dobbiamo tenere in considerazione il fatto che, per un proprietario di casa, è enormemente più difficile richiedere l’annullamento del contratto d’affitto registrato, rispetto a quanto lo potrebbe essere per un inquilino.

Infatti, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento semplicemente inviando, al proprietario, una lettera di preavviso tramite posta certificata o raccomandata A/R con almeno 6 mesi di preavviso, i mesi di preavviso possono essere concordati fra le parti salvo precisi accordi contrattuali stipulati tra le parti.

Il costo della risoluzione anticipata del contratto comporta la necessità di pagare 67€ a titolo di imposta di registro direttamente all’ Agenzia delle Entrate, mentre nel caso in cui è stata applicata la cedolare secca la risoluzione del contratto è a costo zero.

Chi deve registrare il contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate?

Il contratto di locazione può essere registrato solo dal locatore il quale, come detto in precedenza, ha a disposizione 30 giorni di tempo. Nei 60 giorni successivi sempre il locatore ha il dovere di comunicare l’avventa registrazione sia al conduttore che all’amministratore di condominio.

Come registrare un contratto di locazione?

Per registrare un contratto di locazione è necessario farlo attraverso il servizio Entratel dell’Agenzia delle Entrate o rivolgendosi ad un professionista, come Pianeta Case, che si occupi della registrazione al posto/delegato del proprietario di casa.

Se devo registrare un contratto di locazione con cedolare secca?

Se si ha la necessità di registrare un contratto di locazione con l’applicazione del regime fiscale cedolare secca è possibile usare i servizi telematici dell’Agenzia. È altrettanto possibile richiede il supporto di figure abilitate come associazioni di categoria, il CAF o professionisti del settore (agenzia immobiliare). Oppure recarsi agli uffici dell’agenzia delle entrate.