Non sai come gestire un immobile in comproprietà? Ecco tutti i diritti e doveri che devi conoscere

Intorno al termine “comproprietà” da sempre c’è molta confusione. In questo articolo cerchiamo di rispondere insieme ad alcune delle domandi più frequenti su questo tema: come funziona la comproprietà? Cosa vuol dire essere comproprietario? Quali sono i diritti e gli obblighi dei comproprietari su un bene comune?

Come funziona la comproprietà?

Partiamo con il definire cosa vuol dire essere comproprietario: il comproprietario è una persona che ha una quota di proprietà nei confronti di un’abitazione. La comproprietà nasce nel momento in cui più persone sono titolari di un immobile e hanno un diritto di proprietà sullo stesso bene. Ogni comproprietario ha una %, definita quota ideale sul totale del bene, che non è una porzione specifica dello stesso. 

La comproprietà, quindi, prevede che la proprietà di una casa venga divisa tra più intestatari, i quali hanno lo stesso diritto di avere in usufrutto l’immobile e, allo stesso tempo, hanno responsabilità di gestione sullo stesso.

I tipi di comunione del bene possono essere di diverso tipo:

• comunione volontaria: quando due o più persone decidono volontariamente di comprare, in maniera congiunta, lo stesso immobile,
• comunione ereditaria: quando erediti un immobile per testamento o per legge,
• comunione forzosa: quando viene imposta per legge e non può essere slegata, ad esempio nel caso del muro di confine che divide due terreni adiacenti o le parti comuni del condominio,
• comunione legale fra coniugi: quando i coniugi scelgono la comunione dei beni.

Diritti e doveri della comproprietà immobiliare

A definire quelli che sono i diritti e i doveri di una comproprietà è l’articolo 1102 del Codice Civile: ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

In sostanza, dunque, i diritti e i doveri che ciascun comproprietario deve rispettare sono:

• non rovinare il bene comune,
• non modificare la destinazione d’uso dell’immobile senza un effettivo accordo tra i comproprietari,
• assicurare che tutti i comproprietari possano utilizzare il bene in egual misura.

È possibile vendere un bene che hai in comproprietà?

Quando si vuole vendere un immobile in comproprietà possono sorgere tante complessità. Nel caso in cui tutti i comproprietari siano d’accordo alla vendita, si procede come in una normale compravendita, ripartendo le quote di vendita tra i soggetti, ma se non tutti i proprietari sono d’accordo sulla vendita le opzioni sono molteplici:

• farsi liquidare la quota dagli altri proprietari,
• optare per la vendita della quota di proprietà ad un soggetto esterno,
• chiedere la divisione forzata della comunione tramite il tribunale. In questo ultimo caso il giudice può stabilire di suddividere il bene in natura o disporre la vendita dell’immobile, con il frazionamento del ricavato in proporzione alle quote dei proprietari. In questo caso è fondamentale che il consenso alla vendita sia preventivo e scritto, e che tutti i proprietari siano d’accordo prima del rogito.

Tutti i segreti per capire come sciogliere una comproprietà

Lo scioglimento della comproprietà può avvenire in due modi:

• in via consensuale,
• in via giudiziale. 

Nel caso di uno scioglimento in via consensuale tutti i comproprietari sono d’accordo nel voler sciogliere la comunione del bene in comproprietà. Verrà pertanto redatto un contratto con tutti i dettagli della divisione, e che deve essere trascritto nei pubblici registri affinché possa avere validità giuridica.

Nel caso di uno scioglimento in via giudiziale si procede, invece, con la ripartizione giudiziale nel caso in cui i soggetti comproprietari non trovino un accordo appagante. Questa, per legge, deve essere anticipata dalla mediazione davanti a un ente qualificato e riconosciuto, così che venga redatto un accordo per la divisione e lo scioglimento della comunicazione.

In caso di divergenza sulla divisione, e quindi nell’eventualità che la mediazione abbia esito negativo e si proceda con la causa giudiziale, il giudice può disporre la vendita forzata dell’immobile e la distribuzione del ricavato tra i comproprietari.